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二套房首付降至4成 營業稅免征年限“5”改“2”

2015-03-31 點擊數:1575

二套普通住房商貸首付比例下調到4成!購買2年以上的普通住房轉賣的,免征營業稅!昨天下午,央行、住建部、銀監會、財政部、國稅總局連發兩條重磅新政,房地產迎來自2008年以來力度最大的強心劑。

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今年全國兩會結束以來,房地產政策就“吹風”不斷,上周五晚,國土部、住建部發文要求優化土地供應結構,打響了“托市”第一槍。就在人們猜測接下來會出何種新政時,超預期的新政昨晚接踵而至:二套房貸首付比例比人們猜測的5成低;營業稅“5”改“2”出臺速度之快也遠超預期。專業人士認為,由于新政降低了購房門檻、減少了交易成本,樓市成交量將明顯加快,二季度的房價也有可能止跌轉漲。

現代快報記者 劉芳 馬樂樂 綜合新華社

政策1

二套房貸首付降至4成

央行、住建部、銀監會發文要求:對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭商貸購二套普通住房,最低首付款比例調整為不低于40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定;

繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;

對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

對比

南京購房門檻猛降

在此之前,央行的規定是二套普通住房商業貸款首付比例不低于6成,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

具體到南京來說,此前南京的二套房商業貸款,首付比例是不低于7成,只有在3月份才有極個別銀行暗中松動到6成甚至5成,新政降到4成后,大大降低了購房門檻。

而在公積金方面,南京目前執行的政策是:購買首套普通自住住房貸款首付款比例不得低于30%;第二套住房公積金貸款的發放對象,僅限于現有人均住房建筑面積低于本市平均水平的繳存職工家庭,其首付款比例不得低于30%,貸款利率為同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

從公積金政策調整看,新政將首套房的貸款門檻再次降低,不過由于公積金政策調整是地方政府權限,南京在公積金額度吃緊的情況下是否會跟進,仍然需要打上一個問號。值得注意的是,此次新政調整所惠及的都是“普通住房”。南京對普通住房的定義是:面積不超過144平方米,容積率大于1.0。

分析

效果不如首套房標準放松

“降低首付比例,實際上是減少了客戶自籌資金,理論上增加了買房的便利。但去年有放松首套房認定標準的政策,與首套房認定標準放松相比,二套房降低首付比例的政策效果不如前者。”一名國有大行南京分行個貸部負責人解釋,只要將名下的貸款還清,再買房就可以按照首套房執行,首付3成利率基準。“二套房首付是4成,利率還有可能上浮,所以對很多人來說,不如把房貸還清,重新購買當作首套算。”這名負責人稱,三部委昨日新政是針對第一套房貸款還沒結清,又想購買第二套的人群,這部分人群不會太大。“如果首套房認定標準放松的政策用得好,是完全可以覆蓋這次的新政效果的。”

“雖然此次新政對商貸和公積金貸款政策大尺度放寬,但是效果或有限。”融360分析師袁媛表示,新政雖降低了二套房購房門檻,但卻增加了二套房買家的還款壓力。“銀行規定,借款人月收入至少為月還款額的兩倍。假設某人已經貸款購買一套住房,貸款尚未還清,月供為6000元。在這樣的情況下,購買第二套房,假設房價為300萬元,首付4成,需貸款180萬元。如果以基準利率、30年期計算,月供約為10000元。這就要求購房者家庭月收入在32000元以上。”袁媛認為,即使在一線城市,能達到這樣收入的家庭也為數不多,更別提廣大的二三線城市。

首付降了,那么問題來了——

貸款需求會不會急劇增加?

銀行房貸資金夠不夠用?

利率有沒有下調空間?

買房的親們月供壓力會不會增大?

落地

銀行尚未接到

總行細則

“我們還在等總行通知。”央行的消息是昨天下午將近5點發布的,現代快報記者隨后聯系在寧的工農中建交5大行,均被告知還沒有新政的具體執行政策,交行人士甚至表示,昨天也咨詢過總行,總行說政策還沒有研究出來。另有江蘇銀行、招商銀行等中小行稱,總行制定細則,然后下發到各地支行才有具體執行的政策。“從接到央行通知,到制定出具體細則,總行也需要一定的時間。”

二套房首付比例降低,貸款需求會不會急劇增加,銀行房貸資金夠不夠用?“新政策后,二套房貸款數量會怎樣,目前還不好判斷。”一名國有大行個人金融部工作人員表示,現在還沒有接到總行關于二套房首付比例降低的具體細則。“要看總行的具體細則,還要看總行給二套房多少信貸額度,所以也不好說二套房資金會不會緊張。”這名工作人員判斷,銀行的政策應該還是比較審慎。

銀行二套房房貸資金是否緊張不好判斷,但利率應該不會更低。央行通知中表態,二套房的利率水平由各金融機構自行決定。另外一家國有大行個貸部人士表示,利率這方面,且不看幾套房,單從資金價格對銀行盈虧影響來考慮,就知道下浮空間不大。“現在存款利率最高可上浮30%,以后可能完全放開,銀行的資金成本不斷高企。因為競爭需要,有銀行下調貸款利率,但從內心講,銀行是不愿意下調的。

二套房首付門檻的起起落落

二手房營業稅的演變

展望

二手房市場將活躍

部分房源會漲價

我愛我家市場部總監胡涓娟判斷,這個政策屬于“重大利好”,在一定程度上會加速改善型客戶的出手,從而刺激市場的回暖。但是作為新政頻出的階段,購房者不需要過度解讀,還是要理性購房。

“現在二手房市場上確實有許多因為未滿5年而囤在手上的房源,這也限制了一部分有需求的購房者。而二手房政策的調整會刺激購房者出手買房的速度,短期內會對市場起到很明顯的活躍作用。”不過,胡涓娟同時認為,營業稅的具體執行還要看落實,南京在整體市場情況還算健康的情況下,何時執行還要等待。

王祥房產事務所總經理王祥則認為,部分房源將勢必要漲價。以奧體的仁恒江灣城為例,這家樓盤的面積較大,基本上都是非普通房源,但由于這個樓盤的二手房較當初的新房價格基本沒漲,因此反而是這次新政的受益者。原因是新政中對非普通房源滿2年的要求按照差額征收,那么仁恒江灣城的二手房差額可以為零,就相當于免征。“一套房子的營業稅從原來的至少二三十萬變成零,相當于交易成本少了二三十萬,你說房價會不會漲?”

諸多房地產業內人士都指出,昨天出臺的兩個政策當中,營業稅調整政策的尺度更大,救市效果更直接,主要原因是會將大量資金從原有二手房中釋放出來,轉向購買新房或其他二手房,直接拉動需求。

政策2

營業稅

“5”改“2”

財政部、國稅總局發文要求:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。新政從今天開始執行。

“滿2年”如何界定

1.房改房:以公有住房買賣契約、購房發票或收據、產權證等注明的時間,按“孰先”的原則。

2.商品房:以契稅完稅證、產權證注明的時間,按“孰先”的原則。

3.繼承、遺囑、離婚、直系親屬贈與、遺失補辦等方式取得的住房以原購房時間連續計算。

4.拆遷償還、非直系親屬贈與取得的住房,以本次領證時間計算。

反 應

已有二手房主欲漲價

“營業稅新政會波及奧體地區20%—30%的二手房源。”王祥介紹說,目前河西奧體地區在售的二手房小區當中,奧體新城青桐園、海棠園、五礦御江金城、保利香檳國際、仁恒江灣城一期二期、中北品尚、和府奧園、鳳凰和熙等很多小區,業主辦理房產證都是在2010年之后,營業稅新政可能會加速這些受益小區房源的成交。

他表示,昨晚已經接到了一位鳳凰和熙房主的電話,要求將凈得價上調5萬元。“這套房子原先的總價是230萬元,由于滿2年未滿5年,原先需要交十多萬元的營業稅,現在這筆稅取消了,房主就覺得需要‘分享’這個福利。”

江寧一樓盤降價促銷

上周,江寧翠屏山一家樓盤開發商表示,已經準備從之前的精裝修房,轉而推出毛坯房源,剝離精裝修后一套房總價至少下降百萬元。不過條件是,要等樓市新政出臺。

“這么快就等到了!”昨晚,這家樓盤的營銷負責人孟小兵有些興奮地說,樓盤在昨晚看到央行新政后,馬上推出了50套毛坯房源,并通知買房人可以去交認籌金。他表示,3月份結合市場上的種種反應,他們已經預判很快就要出臺樓市新政,當時他們的預測是5月1日之前。“在交談中確實發現有很多買房人還在疑慮是否會出新政,他們才用“一旦出新政就降價”的營銷活動來打氣。

現代快報記者發現,昨晚南京的開發商普遍連夜開會研究對策,而除了江寧這家樓盤正式降價,其他樓盤暫時還沒有動作。

專家說法

成交將大增,房價有望止跌反漲

“超預期”是幾乎所有業內人士一致的評價。南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華說,新政的變化對市場心理的拉升明顯。“對于改善客群和投資客群的拉動作用會非常明顯,短期內會刺激南京改善房市場和投資市場的明顯回升,而房價可能也會出現一定的波動。剛需市場很有可能會因為恐漲心理出現成交反彈。”

業內表示,從上周五至今,與樓市調控相關的六部委先后出臺三個新政,這個救市的陣勢讓人想到了2008年,這也是2008年來救市力度最大的一次。他預測,這次新政將會促使買賣雙方放棄觀望、積極入市,預計4月份成交量大增,5月份70城房價就有可能止跌反漲。

地產短期壓力緩解,長期壓力不減

“短期壓力緩解,長期壓力不減。”民生證券研究院執行院長管清友、民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫,昨日在評論央行房貸新政策對房地產市場影響時如是表示。他們稱,本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果,現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢。

樓市“組合拳”政策

釋放穩定市場積極信號

繼27日國土資源部、住房城鄉建設部發文優化今年住房及用地供應結構,30日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例,同日財政部也聯合國稅總局發文放寬轉賣二套房營業稅免征期限。

分析人士指出,2015年一季度臨近尾聲之際,多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策,釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

“這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措,對于應對目前經濟下行壓力,實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

今年全國兩會期間,國務院總理李克強在政府工作報告中指出,支持居民自住和改善型住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。中國民生銀行首席研究員溫彬表示,這次的房地產金融政策和財稅政策,加上此前住建部發布的政策一起,將成為新一輪促進房地產健康發展的組合拳。分析認為,本輪組合拳政策傳遞出穩定住房消費,尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號。

“此次放寬免征期限,對于降低二手房交易成本力度非常大,這有助于刺激改善型住房消費。”財政部財科所副所長白景明說。

不過,有專家指出,此次營業稅放寬免征期限政策力度很大,但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方,在未來不動產登記和房地產稅出臺的預期下,不排除一些大量囤房的人會借機拋售住房。但也有專家認為,買房也會從中受益。如果出現大量拋售,則可能盤活房地產市場大量閑置的存量房,加大房屋流轉率,實際會降低買房成本。

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